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养老地产行业投资前景不明

  • 2016/11/01
  • 来源: 居利家
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摘要:据我国养老地产行业投资前景表明,在政策为投资养老产业提供更多想象空间的同时,保险机构也在其相关产业链的布局上,积极寻求健康、医疗、养老等资源的整合机会,以实现协同效应。

  近年来,传统地产开发商、险资纷纷高调宣布布局养老产业,就连中石化、首钢之类企业也跨界进入。据记者不完全统计显示,截至昨日,有35家上市公司(具体公司请参阅“证券日报微保险”)已经涉足或拟进入养老地产领域,其中以房企、险企为主。

  从非上市公司的角度来看,根据公开资料及记者梳理显示,全国已经有80家房地产企业进入养老地产;有17家险企已进入或拟进入养老地产。

  从险企来看,记者获悉,2016年10月22日,11家保险公司签约加入“中国保险养老社区联盟”。该联盟旨在为保险公司和地产企业打造一个资源整合的平台,建立资产池,助力保险公司发展养老社区,助力地产企业去库存和转型发展,并助力双方跨界合作实现互惠互利。

  加入“中国保险养老社区联盟”的险企分别为,太平人寿、太平洋养老产业投资、新华养老、百年人寿、华夏人寿、吉祥人寿、天安人寿、北大方正人寿、中韩人寿、阳光人寿和昆仑健康。

  此外,除上述11家险企之外,据记者梳理,还有中国人寿、中国平安、合众人寿、泰康人寿、富德生命人寿、前海人寿等6家险企已布局或拟布局养老社区。

  2016-2021年中国养老地产行业专项调研及投资价值预测报告表明,从地产公司来看,有万科、万达、远洋、保利、复兴、绿城等房企进入养老产业,进入养老产业一方面源于这些房企的转型需求,另一方面,加速的人口老龄化,也为这些房企提供了想象空间。

  10月18日,中国房地产业协会会长刘志峰表示,当前,房地产业转型升级与人口老龄化带来的各种社会问题亟需破解,一批传统的开发企业积极探索新的发展路径,如何将一批自然环境适宜旅居地区的库存房屋与正在兴起的、具有广阔市场前景的养生养老旅居方式结合起来,在业内形成合力,把这一新兴业态做大做强,为这批企业转型发展提供了一个全新方向。现对2016年我国养老地产行业投资前景分析。

  常见的投资测算误区

  比较常见的一个误区就是人们在进行养老项目投资测算时,土地成本、建安工程、精装软装、运营管理费用等一起计入投资测算,然后进行运营收入的测算,运营收入一般情况下包括月服务费(含房屋租赁费)、餐饮等其他收入、押金的利息或投资收益等等,投入产出一合算。

  内部投资回报率往往很难看(这其实也会是显而易见的测算结果),远远无法与住宅开发投资或写字楼开发投资回报相比,要计算投资回报周期,更可能是遥遥无期。在可研分析测算时就可能已经把投资商、开发商的信心与热情打下去一大截,一愁莫展。

  用这种投资与盈利思考逻辑,养老地产不必再去考虑投资了。假设换一种思路分析,按酒店测算的方式,在某一年限考虑退出变现,投资回报的测算会好一些,这种测算,回报率的指标好坏很大程度上不取决于运营收入的好坏,而取决于变现价值假设的高低。

  轻重资产分离的投资模式

  养老行业研究者们现在经常提及轻资产运营模式,强调轻资产与重资产分离。这种投资模式其实是很多商业地产在采用的模式,大到企业集团,小到个人投资者,商业地产投资的目的是获得长期稳定的租金回报与未来转让变现的资产保值增值。

  商业地产出租给运营商或个体经营户,赔与赚是看运营商或个体经营户的经营选择与能力,可能会赔,赔了租金也得照付,当然也有很多机会赚到钱。这种轻重资产分离的开发、投资、运营模式,让开发商、投资人、运营者各得其所,自己去算自己的帐,风险也各自承担,谁也不必有怨言。

  养老地产项目有其一定的特殊性,但本质上应该是一种商业地产的投资模式。商业地产开发商一般不会自己建了一条商业街,然后自己去经营所有商铺,会采用销售或持有出租获得回报(当然也有自己投资、自己运营的情况)。

  养老地产后期的运营还不太成熟,现有养老院的高空置率与低回报现状加大了人们进入养老运营的顾虑(尽管养老院空置与回报有很多原因,以后笔者会择时进行详细分析),因此,养老地产不象商业地产一样后面有大量跟进接棒的机构或个人。

  这种情况,一定程度上束缚了养老地产投资商、开发商在投资与盈利模式上的思路,很多情况下,不得不得自己捋起袖子、自己组建运营管理团队、自己上,因此进行投资测算分析时,也自觉不自觉地将投资与运营放在一起测算了。

  理想的投资与盈利模式

  养老地产理想的投资与盈利逻辑是大家所谓的轻资产与重资产分离。

  重资产即买地、建房、装修,其投资与盈利逻辑是通过将养老公寓出租给运营机构,获得稳定的租金收益及未来所持有的地产、房产保值增值。

  这种回报率与住宅开发销售相比,在三五年的短期内是无法相比的,但假如计算到二十年、三十年,其长期回报率可能远远高于住宅开发。

  投资商、开发商投资养老地产要有这个心态与准备,否则还是建住宅直接卖了来钱更快。

  轻资产即租房、运营、照顾好养老客户,其投资与盈利逻辑是通过将房屋出租给养老客户,提供全面的服务,同时收取一定押金,在扣除运营成本、管理费用之后获得稳定的服务收益。

  养老机构运营服务是否盈利一方面取决于是否对入住的养老客户提供了好的设施与服务,保证高入住率、低空置率,另一方面取决于运营服务的深度与广度。

  运营机构对服务费的收取肯定是基于基本的房屋租赁、使用费、运营成本与费用,所以决定运营机构盈利的关键因素是要提高入住率,入住率上不去,运营肯定不赚钱。入住率90%以上或还有排队等待入住的情况,一般都会有盈利。

  服务的深度是指运营机构提供的服务内容是仅仅限于入住客户的基本需求,还是有更多的项目可供老人选择,同样一个老人,在经济情况许可的情况下,运营机构满足老人更多的需求就可能有更多的收入(当然,笔者不是鼓励运营机构想尽一切办法从入住老人身上赚钱,这是不应该也是不道德的,以满足老人真实需求获得合理的收入是机构与老人双赢的)。

  服务的广度是指运营机构的养老服务是否有外延到周边社区,通过扩大服务范围、服务人群,获得更多的收入。  

  轻重资产分离模式的落地实施

  在分析清楚轻资产与重资产之后,还需要考虑如何将这种模式落地。有些专业做养老运营的企业可以采取租赁现有物业的方式进行轻资产运营,可以较快地完成养老项目投资改建与开业运营。

  部分保险机构可以采取这种方式较快地推进养老业务的拓展。但这种租赁现有物业也有一定不足之处,就是现有建筑在适老化设计方面可能存在硬伤或需要调整的地方太多,造成改造成本增加。不管怎么样,轻资产是一种可选的好的方式。

  对于养老地产开发商来说,在进行养老公寓建设时,也可以考虑引入养老运营机构,开发商持有资产出租给运营机构,具体运营由运营机构负责,各自承担投资与风险。

  但因为国内养老产业发展还不太成熟,很多情况下,进入养老产业的投资商、开发商不得不自己承担两种角色。

  在没有其他选择的情况下,投资商、开发商在内部轻重资产的投资开发、运营方面要进行明确的划分,包括两个板块的投资目的、预期、成本、收益方面的划分,分开测算,区别对待,必要时可设立不同的主体,以便后期进行资产处置时可灵活安排。

  养老地产的投资与盈利逻辑分析理清之后,我们再来进行养老地产项目的投资分析研究、养老运营阶段的收费模式测算等就会更加清晰。

  在企业养老地产发展过程中,对投资开发、运营管理也会有更明确的认识与相应的政策、资源支持,养老地产困局也会一步步解开。

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