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未来养老市场巨大刚需亟待社会提供产业解决

  • 2019/11/20
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摘要:11月19日,由新地产财经主办,财经网、联办财经研究院联合主办的第十五届中国地产金融年会——暨首届城市发展论坛在北京盛大启幕。

11月19日,由新地产财经主办,财经网、联办财经研究院联合主办的第十五届中国地产金融年会——暨首届城市发展论坛在北京盛大启幕。在大会对话环节,围绕“城市发展中的产业赋能与机遇”的主题,首厚康健养老企业管理有限公司总经理张孟春阐述了自己的观点。

张孟春在发言中表示,近年来,中国人口老龄化现象严重,以北京为例,60岁以上的户籍常住人口占比超过25%,上海已超33%,但相比庞大的养老市场需求而言,目前养老产业发展明显不足。同时,1978年起,中国经济开始快速发展,大型存量物业建设多于1978年以后,经过三十年的发展,这些物业的功能和定位急需调整,结合养老产业庞大的需求,未来基于城市更新角度做养老产业存在巨大机遇。

张孟春对”投身养老产业不赚钱“、“中国老人能否接受机构养老”两个问题发表了自己的看法,“养老不赚钱是相对的,对房企而言,如果跟传统的住宅开发相比,养老产业确实不赚钱,养老不是靠物业升值,而是靠后期提供的服务赚钱,利润水平相当于一般的实业企业。此外,中国确实一直存在在家养老的传统,但多有关于家庭结构和经济发展结构,随着时代、我国主要家庭结构和老人消费观念的变化,未来老人选择享受外部养老服务的刚性需求催生了巨大的市场,而这部分刚性需求需要社会提供产业解决。”

张孟春认为,目前养老产业存在的最大劣势是与地产结合的养老物业价格太高,同时企业盈利存在难度。另外,作为服务业,目前养老市场上没有知名品牌。但同时,张孟春表示,我国养老产业也存在巨大优势,“首先,养老市场真正的、不可逆的需求已经出现,而且会持续几十年;其次,企业以城市更新角度出发投身城市核心区的养老产业,无论是从资金层面还是从规划调整层面,政策都为投身养老产业的企业提供了很大的支持。”
未来养老市场巨大刚需亟待社会提供产业解决

最后,张孟春表示,未来发展养老产业的障碍会越来越小,而在政策支持下,优势将不断涌现。

以下附张孟春对话环节发言节选:

张孟春:为什么要有城市呢,实际上一个城市必不可少的两大组成,一个是人,人聚集起来之后之间必须有一些往来,这些往来形成了产业。所以说一个城市的存在实际上是人的聚集,同时伴随着产业的出现。

结合今天的主题,目前的情况,地产新的机遇点是什么呢,我们注意到一点,目前的人口比例当中,老龄化很严重,北京为例,60岁以上的户籍常住人口占比超过25%,上海已经超过了33%,反过来对于这部分人群来说,为这部分人群配套提供的产业,我们可以回想一下,有多少家或者多少知名的,看一下所有的上市公司,哪些公司主营业务是以养老服务为主。

给我们一个感觉就是,市场需求很大,但是产业还很不足,这是一个机遇点,也是第一点。

第二点,结合地产行业而言,中国经济快速发展是从1978年开始的,很多的大型的存量物业建设也是在1978年以后建成的,很大一部分是八十年代建成的,八十年代建成的物业是为了满足当时的功能需求建设的。经过三十年的发展,这些物业原有的功能已经不能满足需求了。有一种可能的机会,这些物业需要对它的功能和定位进行调整,结合刚才说的养老方面的需求未来会涌现,一部分存量物业不能满足现在城市的发展,需要转型,这两点是很好的结合。

我觉得未来结合城市产业的发展和地产行业的发展规律,基于城市更新角度做养老产业是一个很大的机会。

一般提到养老,不是这个行业的会有比较传统的看法,特别是传统房地产从业人员,第一个看法是养老不赚钱,第二个是由子女养老,会不会走出家门,接受机构养老,这是普遍存在的两个问题。

我先把这两个问题回答一下,第一所谓的养老不赚钱是相对性的。说这个话的人更多的是房地产开发企业,对于房地产开发企业来讲,如果跟传统的住宅开发相比(养老产业)确实不赚钱,如果跟开发写字楼相比赚钱太难,养老不是简单的把房子建起来就好了,赚钱不是靠物业升值,不是把房子销售出去,赚钱是靠后期提供的服务。

举一个简单的例子,我们的养老社区大概400个房间左右,配套的人员大概120人左右,一年盈利水平在一到两千万的水平。对于投入一百多人花了一年的时间辛辛苦苦最后才赚一两千万,对于房地产开发企业肯定不赚钱,但是养老真的是赚钱,就是一般的实业的利润水平。

第二个问题,老人是不是要走出家门进行养老,中国确实有传统,在家养老,但那是跟家庭结构有关,跟经济发展结构有关,目前我们接待的老人是80岁以上的人,那时候没有计划生育,一个老人有很多位子女,那时候的子女也不是都有很饱和的工作,所以他们是有时间和精力在家里照顾老人的。但是现在的情况发生了变化,从80年开始,严格执行计划生育,我们考虑适龄的女性,生育年龄在20到40岁,第一代人受计划生育影响,目前的年龄在59到70岁的人群,如果是独生子女,只有一个孩子,而且子女面临目前的工作强度和压力,再考虑这一代老年人和上一代的老年人的消费观念,生活观念和财富状况都不一样,那么对于这一代人而言,他们选择享受外部的养老服务,包括住进养老社区或者希望提供居家的上门养老服务是刚性需求,市场非常大。

第一代人口被计划生育影响的年龄在59到79岁,真正需要提供养老服务的人群,以我们的社区为例,平均年龄在80岁,需要养老服务的主力人群在70岁以后,就意味着目前需要养老刚需服务的人群已经开始进入市场了。现在的需求是真的刚性需求,是需要社会提供产业解决的,就像我刚才说的北京市户籍常住人口60岁以上的25%,而且还在快速的增长。所以市场的需求非常大。

目前养老产业最大的劣势是跟地产结合的养老物业价格太高了,本身养老是向老人收租金,但是前期我需要买地,改房子,租售比太低,很难盈利。第二大难题,养老不像卖房子,房子是没有建好之前有一个样板间就可以卖,养老是服务,房子建好了都不一定去买,还要看服务的怎么样,中国的养老情况没有任何一家企业形成知名的品牌,没有任何一家企业靠自己的品牌就让人信服。中国正处在所有的养老服务的品牌打造阶段,赢得市场信誉是最难的。

但也存在优势,第一方面,养老市场真正的需求已经出现了,这个需求是不可逆的,而且会持续几十年。第二方面,以我们为例,我们做养老是城市核心区的养老,现在的城市内部有很多的老旧物业,功能已经不能满足以前的需求了,做城市更新意味着我是以前的酒店,以前的办公,以前的商场,可以调整业态,但是现在规划调整很难,限制很大,但是只要你是做养老,都符合正面清单,甚至你的房产有瑕疵,只要你说你是做养老,政策上都是一路顺风的,而且还有补贴,为真正做养老提供了源源不断的物业资源。第三方面,做养老本质上还是重资产投入,资金是难点,怎么解决资金的问题,大的地产公司持有物业都觉得资金压力很大,对于我们首厚,我们的资金压力同样也很大,怎么解决资金的问题也是一个难点,政府也意识到这一点,为了鼓励社会资本的介入,去年北京市民政出台了文件,支持做会员制,解决企业资金的问题。今年三月,国务院办公厅发布全国性的文件“希望对养老机构采取会员制”,提及一系列资金支持。

总体而言,做养老产业的劣势或者说障碍会越来越小,相反优势在不断的涌现。

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